《抚顺县集体建设用地土地级别及基准地价更新》文件解读
一、制定依据
（一）法规、政策依据
1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，根据2019年8月26日《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国土地管理法>、<中华人民共和国城市房地产管理法>的决定》第三次修正，2020年1月1日施行）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过， 2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正）；
3、《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过,自2021年1月1日起施行；
4、国土资源部发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006]307号）；
5、国土资源部《关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308号）；
6、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国务院[2006]31号）；
7、辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（2002年1月辽宁省九届人大常务委员会第二十八次会议通过）；
8、《关于开展全省城镇基准地价更新工作的通知》（辽国土资发[2013]302号）；
9、《抚顺市城市国有土地资产管理暂行办法》（市人民政府第79号令）；
（二）技术依据
1、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；
2、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
3、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）；
4、《辽宁省城镇基准地价更新工作实施方案》；
5、《辽宁省城镇基准地价更新技术要点》；
6、其它地区基准地价更新调整工作的成功经验。
二、目的和意义
1、工作目的
土地定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，以便科学管理，合理利用土地，为政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税收和城镇土地利用规划提供科学依据。
基准地价评估是建立地价体系的基础性工作，是政府调控土地市场、管理地价的重要手段，也是政府搞好土地使用权出让、转让、租赁、作价出资入股、市场交易等价格的依据。
2、工作意义
⑴显化土地资产量差异，促进土地合理使用；
⑵加强政府对土地价格的宏观管理和调控，逐步建立起完备的地价体系及市场体系；
⑶有利于推进城镇土地的有偿使用；
⑷有利于城镇内各企业合理负担地价，实现平等竞争；
⑸有利于实现城镇地价的调节作用，促进土地的合理流动，实现土地的高效与最佳利用；
⑹有利于实现城镇建设资金的良性循环，促进城镇基础设施和生活环境的改善，提高城镇土地的功能，为城市经济建设服务；
⑺通过对城镇土地定级估价问题的研究，可以掌握城镇地价形成及演变规律，为掌握城镇土地利用规律，制定政策与决策提供依据。
三、集体建设用地基准地价体系的应用
由于集体建设用地还没有成熟的技术规范做指导，本次技术报告多次参照城镇基准地价定级评估的相关规程，但是在评估过程中仍然遇到很多问题，主要有以下两点：
第一，集体建设用地和城市国有建设用地在土地利用类型存在很大的差异。由于城市国有建设用地的地块相对集中，在土地利用类型上一般都采用商业、居住和工业用地，但是集体建设用地由于土地利用类型呈现多样性特点，所以在对待估土地进行定级时将宗地分除了分为商业、宅基地、工业外，其他集体建设用地比照其中的宅基地或工业用地进行评估。
第二，集体建设用地估价方法选择比城市国有建设用地少。在估价方法上城市国有建设用地基准地价评估有丰富的交易案例和房产资料，可以选用任何一种适合的估价方法，估价结果相对还比较准确，而集体建设用地具有一定的特殊性，交易案例缺乏、可操作性差、没有规范的技术规程，非常容易造成估价结果的不合理。但是今后随着集体建设用地交易案例的增加，评估技术不断规范，可以选择更多的的评估方法进行评估。
