《抚顺县国有建设用地土地级别调整、基准地价更新》文件解读
一、制定依据
（一）法规、政策依据
1、《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日施行，全国人大常委会2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过， 2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正）；
3、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日起施行）；
4、国土资源部发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006]307号）；
5、国土资源部《关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308号）；
6、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国务院[2006]31号）；
7、辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（2002年1月辽宁省九届人大常务委员会第二十八次会议通过）；
8、《关于开展全省城镇基准地价更新工作的通知》（辽国土资发[2013]302号）；
9、《抚顺市城市国有土地资产管理暂行办法》（市人民政府第79号令）；
（二）技术依据
1、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；
2、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
3、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）；
4、《辽宁省城镇基准地价更新工作实施方案》；
5、《辽宁省城镇基准地价更新技术要点》；
6、其它地区基准地价更新调整工作的成功经验。
二、目的和意义
1、工作目的
土地定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，以便科学管理，合理利用土地，为政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税收和城镇土地利用规划提供科学依据。
基准地价评估是建立地价体系的基础性工作，是政府调控土地市场、管理地价的重要手段，也是政府搞好土地使用权出让、转让、租赁、作价出资入股、市场交易等价格的依据。
2、工作意义
⑴显化土地资产量差异，促进土地合理使用；
⑵加强政府对土地价格的宏观管理和调控，逐步建立起完备的地价体系及市场体系；
⑶有利于推进城镇土地的有偿使用；
⑷有利于城镇内各企业合理负担地价，实现平等竞争；
⑸有利于实现城镇地价的调节作用，促进土地的合理流动，实现土地的高效与最佳利用；
⑹有利于实现城镇建设资金的良性循环，促进城镇基础设施和生活环境的改善，提高城镇土地的功能，为城市经济建设服务；
⑺通过对城镇土地定级估价问题的研究，可以掌握城镇地价形成及演变规律，为掌握城镇土地利用规律，制定政策与决策提供依据。
三、基准地价体系的应用
（一）在土地市场管理中的应用
随着我国土地使用制度改革的不断深入，对土地市场的有效管理显得越来越重要。为此，必须建立合理的土地价格体系，及时掌握土地价格情况，科学评价土地资产的市场价值。本次土地定级与基准地价更新成果不仅使地价趋于明朗化、公开化，利于隐形市场合法公开化，为土地市场有效管理和健康发展创造条件；而且为土地出让、转让等提供成交依据，减少人为因素的干扰和确定地价的盲目性。
1、在土地出让市场管理中的应用
土地出让市场是指政府通过竞价出让方式把土地使用权让与土地使用者的活动。我国土地使用制度改革以来，土地主要以出让为主，出让金确定的合理与否直接关系到国有土地资产价值的体现和国家利益的流失与否。本次更新得到的基准地价成果具有显示和指导作用，能反映土地在利用过程中所能产生的各类经济利益，同时也以价格标准显示土地质量的优劣程度，能为政府运用价格手段宏观调控土地市场，制定土地使用权出让金提供依据。
2、在房地产市场管理中的应用
房地产开发主要指房地产开发企业在受让土地后进行的开发建设经营，由于在拟订土地使用权出让价格时已经考虑到了房地产开发企业收益实现是在开发建设完成，房屋出售之后，其收益已经进行修正，所以在正常条件下，基准地价更新成果在房地产市场中的应用主要是用在商品房价格的制定与管理。
3、在土地转让、出租、抵押管理中的应用
基准地价更新成果应用于土地使用权的转让、出租、抵押市场的管理，可以宏观指导土地交易；利用基准地价成果来判断、区分是否存在土地投机行为等，以利于政府及时采取措施控制土地投机等不正常交易行为，使土地市场走上规范化轨道。譬如土地使用权转让价格明显低于市场的，政府应行使优先购买权。
4、在整顿和规范土地市场中的应用
由于我国土地市场起步较迟，不规范的交易相当普遍，尤其是土地隐形市场在各地大量普遍存在，许多划拨土地使用权隐含在房屋交易中进行转让、出租、抵押等，造成大量的国有土地收益流失，国家土地所有权在经济上得不到体现。国务院15号文件，国土资源部174号文件，为整顿和规范土地市场提供了政策依据，本次更新成果可为整顿和规范土地市场提供地价依据。
（二）在土地出让、转让价格评估中的应用
1、关于出让底价评估
土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金的行为。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商开发经营成片土地暂行管理办法》规定，当地县（市）级人民政府土地管理部门代表国家按照平等、自愿、有偿的原则，与土地使用者签订土地使用权出让合同，将国有土地使用权以指定的地块、用途、年限和其它条件，出让给受让人开发经营，并一次性收取受让年限内的土地使用费，即出让金。出让形式有协议、招标、拍卖等三种方式。签订土地出让合同时，关键之一是土地使用权出让价格的确定，特别是招标和协议出让，直接关系到土地出让能否顺利成交和价格的合理性。
在出让时，政府应首先根据正常市场情况下地块应达到的地价水平，出示待出让土地的最低地价，即出让底价。它是受让人出价或付价时的根据，也是确认成交价的基础。
2、关于土地转让价评估
（1）出让土地使用权转让价评估
出让土地使用权转让是通过有偿出让取得土地使用权的土地使用者经一定时间的使用后将土地使用权进行合法转让的行为。此类转让地价评估可直接利用本次建立的基准地价修正体系评估。
（2）划拨土地使用权补交出让金的确定
划拨土地使用权补交出让金测算时应严格采用“国土资厅函〔2009〕311号”文件规范表达方式计算。
对于划拨土地使用权转让、抵押等管理中补交出让金的收取标准应以建立的基准地价体系为依据确定。
（三）在土地收购价格确定中的应用
我国城镇地价体系是以基准地价和标定地价为核心，地价评估以土地定级为基础，首先评估基准地价，通过基准地价修正评估标定地价。所以，我们可以参照《城镇土地估价规程》给定的数学模型，建立基准地价、级别内平均分值、宗地标准地价、宗地内平均分值之间的数学关系，测算的宗地地价，经宗地个别因素修正后，形成宗地的标准地价；或者按照基准地价修正法直接评估宗地的标准地价。
（四）在土地资产量评估中的应用
随着我国土地使用制度的改革，变土地无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，土地宜作为一种资产纳入企业的固定资产之中，故需合理评估其价值，正确体现国有资产价值。
1、在企业清产核资中的应用
2、在组建股份制企业土地资产量评估中的应用
